Les banques rivalisent de propositions en termes de taux et de services pour distribuer plus de crédits immobiliers. Le client n’a que l’embarras du choix. Tour d’horizon des principales offres.

Khalid Oudghiri, Attijariwafa bank.

Hatim est aujourd’hui un homme comblé. Et pour cause. Il vient d’emménager dans son nouvel appartement, acheté au quartier Mâarif, à Casablanca. Malgré sa petite superficie (70 m2) pour un prix relativement élevé (9.000 dirhams le mètre carré), l’appartement est beau, d’architecture agréable et, en plus, il est bien situé. «Cela fait au moins dix ans que je rêve de devenir propriétaire, aujourd’hui, je me sens heureux car j’ai pu réaliser mon objectif», affirme ce jeune homme de 32 ans, cadre dans une entreprise de services à Casablanca.

Si Hatim et bien d’autres ont pu acquérir leurs logements, c’est surtout grâce aux banques, qui proposent des taux d’intérêt défiant toute concurrence. C’est le principal élément commercial sur lequel se basent les prêteurs pour séduire une clientèle de plus en plus exigeante en termes d’offres et de prix. Il est bien loin le temps où les taux facturés aux clients étaient inaccessibles. De 12%, le niveau appliqué au début des années 2000, les taux affichent aujourd’hui les niveaux les plus bas: 4,22% (hors TVA), la dernière offre proposée par le groupe Banques populaires. Selon un responsable de cette grande banque de la place: «Ce taux est en effet le plus bas du marché et nous l’appliquons suivant la tendance des taux de base de Bank Al Maghrib, qui changent de niveau chaque semestre». «Actuellement, ces derniers taux sont en baisse, mais cela ne veut pas dire qu’ils vont tendre vers zéro», explique-t-il. Leur changement dépend en fait de la loi de l’offre et de la demande en capitaux: plus les banques en disposent en quantités abondantes, plus les taux continuent à baisser et inversement. Mais, la tendance baissière est celle qui prévaut le plus sur le marché.

Noureddine Omary, Banque populaire.

Pour la Banque populaire, le taux de 4,22% n’est pas appliqué à tout le monde, seulement aux bénéficiaires du crédit Fogarim, ces petits commerçants qui profitent d’une formule de crédit subventionnée par l’Etat. Pour accéder à ce taux, il faut une autre condition: contracter un prêt dont la durée est inférieure à 7 ans. Si celle-ci est comprise entre 7 et 15 ans, le taux passe à 4,65%. De 15 à 20 ans, il est de 4,85% avant d’atteindre son niveau le plus haut: 5,10% au cas où la durée de crédit serait comprise entre 20 et 25 ans.
Pour les crédits bancaires classiques, la Banque populaire propose le taux de 4,72%, considéré aussi comme le plus bas du marché. Mais, pour l’obtenir, il faut s’inscrire dans une durée de crédit inférieure à 7 ans. Au-delà, c’est le taux de 5,15% qui est appliqué. Pour les initiés, tous ces taux énumérés sont variables, c’est-à-dire susceptibles de changer à chaque année anniversaire du crédit, à la hausse comme à la baisse, en fonction de la tendance générale du marché. Pour les taux fixes, autrement dit invariables, leur niveau, toujours pour la Banque populaire, varie entre 4,72 et 5,85% (hors taxe). Des niveaux qui ne sont pas loin des taux proposés par les autres banques de la place.

Khalid Alioua, Crédit immobilier et hôtelier.

Wafa Immobilier fait partie de ces institutions financières spécialisées qui tentent, chaque semestre, de proposer de nouvelles offres de crédit. Sa dernière offre a été la proposition d’un taux de 4,72%, appliqué aux crédits normaux. Wafa Immobilier qui se considère, d’après sa dernière campagne de communication, comme le spécialiste de l’immobilier, va jusqu’à proposer des frais de dossier gratuits et une assistance technique qui inclut le conseil et le suivi. Elle joue aussi sur la prime d’assurance, que le client devrait débourser avant d’accéder à la valeur de son prêt. Contractée auprès d’une compagnie d’assurance de la place, cette prime peut être payée annuellement, comme elle peut l’être d’un seul coup. Mais le montant à débourser n’est pas le même. Dans le premier cas, la somme est échelonnée sur la durée du crédit, ce qui suppose que les intérêts sont facturés au client. Dans le deuxième, ce dernier ne paie pas d’intérêts. Mais, ce n’est pas là le critère avancé par les banques pour convaincre leur clientèle. Pour permettre à celle-ci de bénéficier d’une assurance moins chère, et en même temps complète, les banques engagent des négociations avec les compagnies d’assurance pour baisser le niveau des primes.

Le logement social prolifère à Casablanca.

C’est ce que font aujourd’hui toutes les institutions financières de la place, mais Wafa Immobilier, le CIH et le groupe Banque populaires, sont les plus actives sur cette question. Il y a aussi Attijariwafa Immobilier, filiale du groupe Attijariwafa Bank, la BMCE, le Crédit du Maroc, la Société générale marocaine de banques (SGMB) et le Crédit agricole. Toutes ces banques rivalisent plus que jamais de propositions de taux et de services pour attirer le maximum de clientèle. Certes, elles ne le font pas au détriment de leurs marges bénéficiaires, mais il faut souligner que celles-ci ont tendance à se rétrécir de plus en plus. Pour compenser cette baisse, les banques misent sur le volume. En effet, plus le nombre de clients est important, plus le bénéfice augmente.

Cependant, malgré tout l’effort consenti par les banques en termes de propositions de taux et de services, force est de constater que l’implication du système bancaire dans le financement de l’habitat reste en deçà des aspirations. Seulement 10% du total est financé par les institutions bancaires, tout juste devant les contributions familiales, qui représentent 9%. Le reste, soit 81%, est encore financé par les fonds propres des acquéreurs.
N’empêche que les crédits immobiliers ont connu des taux de croissance importants au cours de ces dernières années. Ils ont surclassé ceux du total des crédits accordés par les banques. Une évolution à mettre en relation avec la politique d’encouragement du secteur immobilier, bien que la part des crédits immobiliers dans le total des crédits bancaires soit jugée encore faible (18,55%).

Les statistiques disponibles indiquent que l’encours global des crédits immobiliers accordés par les banques marocaines s’est chiffré, à fin décembre, 2005 à un peu plus de 51 milliards de dirhams. Un montant important certes, mais qui ne permet pas de satisfaire la demande. D’où cette course des banques à la baisse des taux profitable à plus d’un titre au client.

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