La dynamique que connaît le secteur immobilier est perçue au niveau du financement bancaire du secteur et au niveau des investissements directs étrangers (IDE) dans l’immobilier.

La part des crédits accordés à l’immobilier dans l’encours total de crédit à l’économie est passée de près de 16% en 2002 à plus de 23% à fin août 2007. De même, les IDE dans l’immobilier ont atteint 3,6 MMDH en 2006 contre 1,85 MMDH en 2002, soit une augmentation de 94%. L’année 2006 avait même enregistré un accroissement exceptionnel de 48,3%. Outre les retombées bénéfiques sur les secteurs de matériaux de construction (ciment et acier), l’essor du secteur est palpable si l’on se réfère au fait qu’il a employé près de 815.400 personnes.
Pour ce qui est du seul secteur du logement, il absorbe près de 75% des ventes du ciment. Si l’on y ajoute le béton prêt à l’emploi, cette activité représente 80% du marché du ciment. Dans cette configuration, toute augmentation même infime affecte les prix des logements du fait des quantités absorbées par ce secteur.

Ainsi, les accroissements ont été largement supérieurs à la hausse généralisée des prix durant la même période ce qui montre la tension sur les prix du fait de la forte demande adressée à cette branche. Par ailleurs, la demande sur l’acier issue notamment de la branche construction a entraîné un doublement de la consommation nationale. Les quantités vendues ont totalisé 1.039. 268 tonnes en 2006 contre 397 061 tonnes en 1994, soit une hausse annuelle moyenne de l’ordre de 8,7%. Ces facteurs ont ainsi contribué à la hausse des prix de l’acier.
En outre, le foncier conditionne l’offre de logements et partant le prix. Malgré la politique de mobilisation du foncier, les spéculations continuent d’alimenter la hausse des prix.

Dans ce cadre, pour répondre aux besoins de production de l’habitat résidentiel tous standings confondus, les besoins annuels en fonciers sont estimés à 1.927 ha. Ainsi, la production de 121,7 milles unités nouvelles entre 2008 et 2012 nécessiterait 3.250 ha. Cette demande croissante conjuguée à la spéculation immobilière continuera de peser sur les prix du terrain qui se répercutent automatiquement sur les prix.
Compte tenu de tous ces éléments, il est possible d’avancer que la bulle immobilière ne risque pas de se dégonfler dans les quelques années à venir. Le prix du logement continuera d’augmenter dans un contexte marqué par une baisse du coût de l’argent et des mécanismes de garantie facilitant l’accès des couches à revenu limité ou irrégulier au financement, ce qui encourage les ménages à accéder à la propriété.

Toutefois, il faudrait mettre en place des gardes fous pour éviter que le progrès du secteur n’engendre les effets inverses tels le risque de développement de l’habitat insalubre. En particulier, l’offre devrait être segmentée pour s’orienter en priorité vers la production de logements au vu du pouvoir d’achat de chaque catégorie sociale. Durant les vingt dernières années, les villes marocaines ont connu une croissance démographique importante conjuguée aux flux croissants de l’exode rurale. Cette situation a engendré un déséquilibre important se manifestant par une insuffisance de l’offre estimée à 85.000 logements/an pour survenir aux seuls nouveaux besoins additionnels liés à la croissance démographique (125.000 logements/an).

La présence dans les villes marocaines de l’habitat insalubre, et des bidonvilles en particulier, constitue un véritable défi quant à l’intégration sociale des populations à faible revenus dans l’espace urbain, et à la capacité des pouvoirs publics de satisfaire les besoins essentiels de l’ensemble des citoyens. A partir de 2003, les pouvoirs publics ont entamé un programme intégré de réforme dans le but de résoudre à la fois les problèmes liés à l’offre et à la demande du secteur de l’habitat.
Du côté de l’offre, l’effort des pouvoirs publics a porté sur l’encouragement des opérateurs privés à s’orienter vers le créneau du logement social à travers notamment des exonérations fiscales, la mobilisation du foncier public, le recentrage du rôle des Opérateurs Publics de l’Habitat vers l’aménagement, la mise en place du guichet unique, l’accélération de l’approbation des documents d’urbanisme et la préparation du projet de code de l’urbanisme.

On sait aussi que du côté de la demande, conscients de l’insolvabilité de la population cible, les pouvoirs publics se sont attelés à réformer le système d’aide au logement par la mise en place de fonds de garantie, dont principalement le Fogarim qui a démarré fin 2004. Dans le même sillage, les conditions de prêts ont été assouplies suite à la détente des taux d’intérêt, la prolongation des durées de remboursement et de réduction de l’apport personnel exigé. A fin août 2007, le fonds a bénéficié à près de 24 000 ménages pour des prêts d’un montant global de 3,5 MMDH. Actuellement, la production mensuelle moyenne du Fogarim dépasse 200 MDH.

En outre, l’extension du champ d’application du micro-crédit à l’habitat social a permis d’apporter une offre complémentaire à l’offre de financement bancaire. Tout cela gagnerait à être relayé par de nouveaux plans d’urbanisme pour autoriser les constructions en hauteur de plus de 4 étages pour permettre de réaliser les économies d’échelle qui en découleraient notamment par la division des coûts d’acquisition et de viabilisation des terrains sur un nombre conséquent d’appartements sans pour autant nuire à la qualité de la vie urbaine.

Mise à niveau urbaine

L’accélération de l’urbanisation non maîtrisée, résultat de l’accroissement démographique et de l’exode rurale, a eu pour conséquence un déficit important en logement.
Le développement d’une offre en logement abondante et diversifiée a été entravé par un ensemble de contraintes notamment la faiblesse de l’offre foncière mobilisable, la faible implication du système bancaire dans le financement du logement, la déficience de la gestion urbaine en matière de prise en charge de l’infrastructure primaire et hors site, la défaillance du contrôle et de sanctions des infractions…

De plus, la nature de l’offre ne correspond pas aux besoins des tranches défavorisées, ce qui a eu pour conséquence d’exclure une part estimée à 30 % de familles vivant en milieu urbain des programmes de logement initiés par les secteurs public et/ou privé. De ce fait, 40.000 unités d’habitat insalubre (25.000 habitats non réglementaires et 15.000 baraques) sont créées annuellement creusant davantage le déficit global en logement qui s’élève actuellement à 1,24 million d’unités.

Le Matin

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