En périphérie des grandes villes marocaines, les paysages font place à de vastes chantiers, où grues, immeubles et villas en construction poussent comme des champignons… Le marché de l’immobilier flambe au Maroc, une envolée spectaculaire avec des prix sur les trois dernières années allant jusqu’à 150 % d’augmentation dans certaines régions.
 

Marrakech, tant prisé par les étrangers en mal d’exotisme, n’affiche plus les tarifs alléchants annoncés à grand renfort de publicités et de campagnes médiatiques. Les raisons de cette montée des prix : spéculation sur le foncier, hausse des matériaux de construction comme le fer ou le ciment, et l’arrivée d’une clientèle aisée pour qui des projets luxueux sont en construction à travers le royaume.
 

Alain Crenn est président du directoire de son groupe qui s’est lancé dans un vaste projet de construction : “Samanha country club”, pas moins de 582 villas avec vue sur l’Atlas. Mais attention, les prix annoncés ne sont pas pour toutes les bourses. “Les premières villas sont à 375 000 euros”, explique-t-il devant ce qui devrait être l’un des plus beaux golfs de tout le royaume. “Et les plus grosses villas montent jusqu’à presque deux millions d’euros, mais ce sont des villas qui font 1 100 mètres carrés.”
 

Pour un vaste programme comme celui-ci, avec des matériaux de qualité, le promoteur annonce en toute transparence une rentabilité estimée à 20 %, mais bon nombre de projets dégagent un bénéfice allant jusqu’à 100 %. Une marge excessive, au détriment de la construction sur des programmes, accumulant trop souvent des retards, lorsqu’ils ne sont pas tout bonnement arrêtés… Alain Crenn le confirme : “Les prix flambent, et ça ne se justifie pas toujours, vis-à-vis de la qualité de la construction. Je dirais bêtement qu’il faut en donner pour l’argent que les gens vont mettre.”
 

Mais ce n’est pas toujours le cas. Le futur propriétaire se doit de vérifier avant tout le sérieux des constructeurs et le professionnalisme des agents immobiliers, afin d’éviter les pièges tendus par grand nombre d’opportunistes s’étant improvisés promoteurs.
 

Au Maroc, aucun diplôme n’est exigé pour se lancer sur le marché de l’immobilier… Hassan Firdaouss, responsable de l’agence Century 21 à Mohammédia, le déplore. Avant d’ajouter : “C’est vrai que ça attire la convoitise d’énormément de gens qui cherchent à s’engouffrer et à surfer sur la vague de l’immobilier, parce que c’est un marché extrêmement porteur… Donc, en même temps, ça attire toute sorte de prédateurs, des margoulins qui hier étaient dans la chaussure ou dans je-ne-sais-quel domaine et qui, du jour au lendemain, s’improvisent promoteurs immobiliers.”
 

Un secteur avec des prix en folie et des offres hors budget sont, pour la grande majorité des Marocains, de véritables freins pour accéder à la propriété. Najlae est cadre dans la communication, elle cherche à acheter un logement et ne compte plus les visites. Aujourd’hui, elle habite en colocation et malgré un salaire six fois supérieur au smic (l’équivalent de 170 euros), elle fait partie de cette classe moyenne pour qui devenir propriétaire ressemble à une mission impossible…
 

Et puis comme si la hausse des prix n’était pas suffisante, il existe encore une difficulté supplémentaire : l’informel. Comme son nom l’indique, il n’est pas officiel et pourtant bien connu de tous. La jeune femme en a fait maintes fois l’amère expérience et n’hésite pas à l’expliquer : “Quand on voit des prix au mètre carré à 10 000 ou 12 000 dirhams (900 ou 1 100 euros), le promoteur vient vous voir et vous dit : ‘tu vois, c’est pas cher, mais par contre, sous la table, il va falloir me donner le tiers.’”
 

Difficile de pouvoir mettre sous la table une somme aussi importante sans aucune garantie en échange… Tout le monde connaît ce système : pour éviter de payer de trop lourdes taxes, le propriétaire du foncier vend au promoteur avec une importante partie en espèces, et ce dernier répercute cette somme sur le futur acquéreur… Cette pratique est si discrète que même les banques ont trouvé la solution en proposant des crédits supérieurs à la valeur du bien sous forme de crédit à la consommation…
 

Najlae le confirme avec son franc parlé : “Eux sont au courant justement de ces problèmes de ‘black’ et ils proposent des crédits à hauteur de 125 % parce qu’ils savent justement que les clients doivent répercuter le coût du ‘black’. Alors à qui la faute ? Eh bien, un peu à tout le monde parce qu’on se retrouve avec l’Etat qui répercute sur le promoteur qui, lui, répercute sur le client, enfin l’acheteur, qui lui doit faire appel à la banque.”
 

Cette accumulation de problèmes pour accéder à la propriété est une réalité sur l’ensemble des grandes villes marocaines. De Marrakech à Rabat en passant par Casablanca ou Essaouira, partout le même constat, des tarifs au mètre carré devenant inabordables pour la majeure partie de la population. Tanger également connaît cette flambée des prix ; mais il y a un risque pour le Maroc : l’effondrement du marché immobilier, tout comme l’Espagne, son voisin, à quelques kilomètres de l’autre côté du détroit.

Par Jean-Marie Lemaire / FRANCE 24

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