Interview • Driss Effina, chercheur en économie d’habitat.

Pour faire face à la pseudocrise, l’Etat doit continuer d’intervenir pour réguler le marché en facilitant l’accès au foncier urbanisable et en réduisant la charge fiscale, selon Driss Effina. Il exhorte également les banques à continuer à soutenir ce marché à travers la baisse des taux d’intérêt afin d’améliorer la capacité d’endettement des ménages. En revanche, une crise se prépare du côté de l’immobilier de luxe.

Le Matin : Comment se présente la situation du marché immobilier marocain ?

Driss Effina: Le marché immobilier a enregistré, ces derniers mois, un ralentissement au niveau des achats de logement particulièrement au niveau des segments supérieurs, alors que la production a continué de se développer à des rythmes encore importants. Ce constat révèle l’encours des crédits à l’immobilier en faveur des ménages et des promoteurs et les ventes du ciment qui ont progressé respectivement de 40% et de 17% entre 2007 et 2008. Le ralentissement des transactions constaté est dû essentiellement aux deux facteurs suivants : primo, le niveau supérieur atteint par les prix de logement suite à la montée des coûts des intrants et à l’augmentation de la charge fiscale.

Ce niveau des prix risque même de freiner la demande en logement potentielle estimée à 120.00 unités par an suite à l’incapacité des budgets des ménages à poursuivre encore cette logique de hausse. Secundo, le recul de la spéculation qui anime le marché et qui représente une composante importante de la demande suite au climat d’incertitude qui s’est installé peu à peu à travers les annonces alarmistes prédisant l’imminence d’une crise immobilière similaire à celle des Etats-Unis et des pays européens.

Comment sortir de l’état de récession actuelle de l’immobilier ?

Les promoteurs doivent savoir qu’ils seront les premiers à subir les conséquences de toute récession prolongée du marché même s’il est soutenu par une forte croissance démographique, les réserves foncières importantes constituées par le privé et les programmes importants engagés à travers l’ensemble des villes constituent certes des opportunités importantes, mais aussi de vraies menaces.

Les décisions d’investir dans le foncier et le lancement des programmes étaient en général basées sur l’analyse du niveau des prix, chose qui représente une grave erreur. Aujourd’hui, les calculs doivent tenir compte en premier lieu de la capacité d’absorption du marché. Il est ainsi souhaitable que la production soit ciblée et adaptée au pouvoir d’achat des différentes couches sociales et particulièrement celle moyenne qui représente plus de 65% et un marché solvable annuel de l’ordre de 80.000 logements.

L’Etat doit continuer d’intervenir pour réguler le marché en facilitant l’accès au foncier urbanisable et en réduisant la charge fiscale qui pèse lourdement sur le prix du foncier, sur le coût de production du logement et sur le ménage bénéficiaire. L’autorité monétaire et les banques doivent aussi continuer à soutenir ce marché à travers la baisse des taux d’intérêt afin d’améliorer la capacité d’endettement des ménages, et toute décision de hausse des taux d’intérêt ne peut qu’aggraver la situation du marché immobilier et risque de le plonger dans une vraie récession.

Ne faut-il pas craindre une crise immobilière similaire à celle des Etats-Unis ?

Concernant une éventuelle crise immobilière similaire à celle enregistrée aux Etats-Unis, il faut noter à ce niveau que le fonctionnement et l’environnement du marché immobilier marocain diffèrent radicalement de ceux des USA. Au Maroc, le schéma du fonctionnement du marché reste classique ; d’une part, ce sont les producteurs qui dominent le marché immobilier et leur recours au système financier reste limité (le taux de financement bancaire est de l’ordre de 20%). Alors qu’aux USA le système financier domine l’ensemble des marchés et particulièrement celui de l’immobilier, et c’est au niveau du système financier que la crise a été enclenchée. Sachant qu’aux Etats-Unis, comme au Maroc, la demande potentielle annuelle en logement se chiffre par des centaines de milliers d’unités.

D’autre part, l’économie marocaine reste encore dynamique et soutient la demande et la stabilité d’emploi, chose qui représente un vrai appui au marché immobilier local, alors qu’aux USA la crise des crédits hypothécaires trouve son origine dans la stagnation économique enregistrée depuis la fin de 2006, cette stagnation qui a eu pour effet la perte des milliers d’emplois pour des longues durées, et ce sont ces pertes d’emplois qui ont eu pour conséquence la non solvabilité des milliers de ménages ayant acquis leur logement sans aucune garantie sur les revenus, alors qu’au Maroc, le système bancaire reste vigilant et les crédits ne sont octroyés que sur la base d’une double garantie sur le bien et les ressources pérennes du ménage. A noter aussi que l’encours des crédits à l’immobilier aux USA représente 75% du PIB contre 18% pour le Maroc.

Ce chiffre important (près de 9.000 milliards de $) reflète l’ampleur de la crise financière vécue actuellement par les Etats-Unis et dont les retombées ne sont pas encore totalement déterminées.

Par Nadia Dref | LE MATIN

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